单位代码10602

学号2020060131

分类号F275.3

密级公开

硕士专业学位论文

M房地产公司项目开发成本控制研究

ResearchonProjectDevelopmentCostControlofM

RealEstateCompany

学院：经济管理学院

学位类别：工商管理

领域：企业成本管理

年级：2020级

研究生：张秋月

指导教师：王修志教授

完成日期：2022年6月

M房地产公司

项目开发成本控制研究

专业名称：工商管理

申请人：张秋月

指导教师：王修志

论文答辩委员会

主席：

委员：

M房地产公司项目开发成本控制研究

研究生姓名：张秋月导师姓名：王修志

学科：工商管理研究方向：企业成本管理年级：2020级

中文摘要

随着我国经济的不断发展，房地产迎来了快速发展时期，房地产企业的发展推动了

相关领域诸多行业部门的发展，丰富了社会物质生活场所，改善了人民群众的居住水平，

为我国财政收入和国民收入做出了积极的贡献。但是随着行业竞争进入白热化，房地产

企业要想健康可持续发展，就需要转变发展思路，将重点放在成本控制层面，对于房地

产企业的市场竞争力和份额占有率而言，成本控制能力成为房地产企业核心竞争力的重

要组成部分。所以从项目全过程入手，研究成本管理模式，提升企业利润，才能够增强

企业发展的核心竞争力。

基于此，本文立足于全方位、全过程成本控制的理论视角，在文献资料、系统分析

法、案例分析等的基础上，介绍了成本控制、房地产项目开发成本的概念，对房地产项

目全过程控制原理进行了阐述。然后以M房地产公司作为案例研究对象，对M房地产

公司的基本情况、组织结构、权责分配等做了分析，并且介绍了M房地产公司项目开发

成本控制现状，包括项目的基本情况、成本构成情况、成本管控体系和方法，成本控制

方法包括动态成本管控法、目标成本管理法、成本价值工程管理法、全成本管理法、时

间节点成本管控法。结合M房地产公司某开发项目成本控制状况，分析了在M房地产

公司该开发项目在决策调研阶段、设计阶段、建设阶段以及营销阶段成本控制存在的问

题，从成本控制缺乏责任主体、成本核算方式粗放、成本管理信息化不足、缺乏合理的

成本控制目标等方面分析了M房地产公司项目开发成本控制问题产生的原因。最后提出

了相应的解决成本控制相关问题的有效对策，其中市场调查明确项目定位包括搞好市场

调查工作、准确项目定位；做好设计变更管理；建设阶段成本控制对策完善招投标制度、

完善成本管理制度，进行动态管控、严格进行招投标，完善成本控制信息系统；营销阶

段成本控制对策包括加强营销队伍量化考核、做好营销策划方案、合理控制装修费用。

因此可以得知现阶段M房地产公司成本控制问题主要存在与决策、设计、建设和营销等

阶段，要想有效解决这些问题，就需要关注全过程的成本控制。

所以本研究的主要目的是对M房地产企业项目开发成本进行控制，促进项目在开展

的过程中能够更加顺利，促进企业发展的健康可持续。整体的研究具有一定的理论和实

践价值，理论意义表现为丰富该研究领域的理论基础，为以后成本控制的相关研究提供

I

理论基础。实践意义表现为通过M房地产公司项目的实例分析，发现其在项目开发成本

控制中的问题具有共通性，本文通过开发成本控制问题及其成因分析，提出了切实可行

的优化方案，具有较强的实践性，可以帮助M房地产企业解决实际问题，走出困境，提

升房地产企业项目开发成本控制水平，提高企业竞争力。并且为同类型企业成本控制提

供借鉴参考。

关键词：房地产企业；项目开发；成本控制策略；成本控制管理；成本控制制度

II

ResearchonProjectDevelopmentCostControlof

MRealEstateCompany

Graduatestudent:

Supervisor:

Major:

Researchdirection:

Grate:

Abstract

WiththecontinuousdevelopmentofChina'seconomy,realestatehasusheredinaperiod

ofrapiddevelopment.Thedevelopmentofrealestateenterpriseshaspromotedthe

developmentofmanyindustriesinrelatedfields,enrichedthesocialmateriallivingplaces,

improvedthelivingstandardsofthepeople,andmadeapositivecontributiontoChina'sfiscal

revenueandnationalincome.However,withthefiercecompetitionintheindustry,realestate

enterprisesneedtochangetheirdevelopmentideasandfocusoncostcontroliftheywantto

develophealthilyandsustainably.Forthemarketcompetitivenessandshareshareofreal

estateenterprises,costcontrolabilityhasbecomeanimportantpartofthecore

competitivenessofrealestateenterprises.Therefore,fromthewholeprocessoftheproject,the

studyofcostmanagementmode,improveenterpriseprofits,canenhancethecore

competitivenessofenterprisedevelopment.

Basedonthis,thispaper,basedonthetheoreticalperspectiveofall-roundand

whole-processcostcontrol,introducestheconceptofcostcontrolandrealestateproject

developmentcostonthebasisofliterature,systematicanalysisandcaseanalysis,and

expoundstheprincipleofwhole-processcontrolofrealestateproject.ThenMRealestate

Companyistakenasthecasestudyobject,thebasicsituation,organizationalstructure,power

andresponsibilitydistributionofMRealestatecompanyareanalyzed,andtheproject

developmentcostcontrolstatusofMRealestatecompanyisintroduced,includingthebasic

situationoftheproject,costcomposition,costcontrolsystemandmethods.Costcontrol

methodsincludedynamiccostcontrolmethod,targetcostmanagementmethod,costvalue

engineeringmanagementmethod,totalcostmanagementmethod,timenodecostcontrol

method.CombinedwiththecostcontrolstatusofadevelopmentprojectofMRealEstate

III

Company,thispaperanalyzestheproblemsexistinginthecostcontrolofthedevelopment

projectofMRealEstateCompanyinthestagesofdecision-making,research,design,

constructionandmarketing.Thispaperanalyzesthecausesoftheprojectdevelopmentcost

controlproblemsofMrealestatecompanyfromtheaspectsoflackofresponsibilitysubjects

incostcontrol,extensivecostaccountingmethods,lackofcostmanagementinformation,lack

ofreasonablecostcontrolobjectivesandsoon.Finally,theeffectivecountermeasurestosolve

theproblemsrelatedtocostcontrolareputforward,includingmarketresearchtoclarifythe

projectpositioning,includingdoingagoodjobofmarketresearch,accurateproject

positioning;Designchangemanagement;Constructionphasecostcontrolcountermeasuresto

improvethebiddingsystem,improvethecostmanagementsystem,dynamiccontrol,strict

bidding,improvethecostcontrolinformationsystem;Thecostcontrolmeasuresinmarketing

stageincludestrengtheningquantitativeassessmentofmarketingteam,makingmarketingplan

wellandcontrollingdecorationcostreasonably.Therefore,itcanbeknownthatatthisstage,

thecostcontrolproblemsofMRealestatecompanymainlyexistinthestagesof

decision-making,design,constructionandmarketing.Inordertoeffectivelysolvethese

problems,itisnecessarytopayattentiontothecostcontrolofthewholeprocess.

Therefore,themainpurposeofthisstudyistocontroltheprojectdevelopmentcostofM

realestateenterprise,promotethesmoothdevelopmentoftheproject,andpromotethehealthy

andsustainabledevelopmentoftheenterprise.Theoverallresearchhasacertaintheoretical

andpracticalvalue,andthetheoreticalsignificanceistoenrichthetheoreticalbasisofthe

researchfieldandprovideatheoreticalbasisforthefuturerelatedresearchoncostcontrol.

PracticalsignificanceisthroughMrealestatecompanyprojectinstanceanalysis,foundthe

problemsintheprojectcostcontrolhasconvergence,byanalyzingdevelopmentcostcontrol

problemsandtheircauses,thispaperputsforwardthefeasibleoptimizationscheme,with

strongpracticality,canhelpMrealestateenterprisestosolvepracticalproblems,outofthe

woods,Improvethecostcontrollevelofrealestateenterpriseprojectdevelopment,improve

enterprisecompetitiveness.Andforthesametypeofenterprisecostcontroltoprovide

reference.

Keywords:realestateenterprise;costcontrolstrategy;projectdevelopment；costcontrol

management;costcontrolsystem

IV

目录

中文摘要................................................................I

Abstract..............................................................III

一、绪论................................................................1

（一）研究背景及意义................................................1

1.研究背景......................................................1

2.研究意义......................................................1

（二）国内外研究综述................................................2

1.国外研究现状..................................................2

2.国内研究现状..................................................3

3.研究现状述评..................................................4

（三）研究内容及方法................................................4

1.研究内容......................................................4

2.研究方法......................................................4

（四）研究思路与框架................................................5

二、相关概念及理论基础..................................................7

（一）相关概念......................................................7

1.成本控制......................................................7

2.房地产项目开发成本............................................8

（二）房地产项目全过程控制原理......................................9

三、M房地产公司项目开发现状..........................................11

（一）M房地产公司概况............................................11

1.M房地产公司简介............................................11

2.公司组织架构及权责分配.......................................11

（二）M房地产公司项目开发成本控制现状............................12

1.M房地产公司开发项目概况....................................12

2.M房地产公司开发项目的成本构成情况..........................13

3.M房地产公司项目开发成本管控体系............................14

4.M房地产公司项目开发成本管控方法............................16

四、M房地产公司项目开发成本控制问题及原因分析........................19

（一）M房地产公司项目开发成本控制存在的问题......................19

1.决策调研阶段成本控制问题.....................................19

2.设计阶段成本控制问题.........................................20

V

3.建设阶段成本控制问题.........................................21

4.营销阶段成本控制问题.........................................23

（二）M房地产公司项目开发成本控制问题的成因分析..................23

1.成本控制缺乏责任主体.........................................26

2.成本核算方式粗放.............................................28

3.成本管理信息化及不足.........................................29

4.缺乏合理的成本控制目标.......................................30

五、M房地产公司项目开发成本控制对策..................................31

（一）进行市场调查明确项目定位.....................................31

1.搞好市场调查工作.............................................31

2.准确项目定位.................................................31

（二）做好设计变更管理.............................................33

（三）建设阶段成本控制对策.........................................33

1.完善招投标制度...............................................33

2.完善成本管理制度，进行动态管控...............................35

3.严格进行招投标...............................................36

4.完善成本控制信息系统.........................................37

（四）营销阶段成本控制对策.........................................37

1.加强营销队伍量化考核.........................................37

2.做好营销策划方案.............................................38

3.合理控制装修费用.............................................39

六、结论与展望.........................................................41

（一）结论.........................................................41

（二）展望.........................................................41

参考文献...............................................................42

致谢

论文独创性声明

论文使用授权声明

VI

一、绪论

（一）研究背景及意义

1.研究背景

现阶段在我国经济发展中房地产已经占据了重要地位，且逐渐成为了支柱产业，同

时房地产也属于前导性产业之一，该产业通常具有关联性高和产业链长等特点。同样这

种特征也符合房地产发展特点，涉及的建筑材料品种众多且规格繁杂，其建筑材料品种

多达76类，规格型号多达2500个，品种多达1800个。在我国城镇化发展过程中房地产

起到了重要作用。现阶段我国政府颁布了一系列房价调控政策，在各政策的限制下各大

房地产企业都面临严峻的生存危机。通过近期房地产销售情况可以看出，各地商品房交

易量都有明显下滑，尤其超一线城市和准一线城市下滑最为明显，房地产行业正在从最

初的野蛮生长逐步归回理性发展。房地产的增长势头得到遏制正是我国各项政策引导房

地产良性发展的目的，其中限购政策和信贷政策起到了重要作用，对房地产无论是供给

还是需求都产生了较大影响。就房地产企业而言，在此大背景下应该做好竞争愈加激烈

利润大幅下降的心理准备，同时对于新项目的开发还应该更加慎重。不断恶化的外部环

境还有可能造成其他发展问题，例如：销售受阻、开发成本增加以及资金链断裂等风险。

M房地产公司现正处于起步发展阶段，相较大型房地产企业其规模、资金实力和研

发能力都具有一定差距，在此复杂背景下，企业经营成本控制和房地产开发成本控制决

定了企业的竞争能力，对企业的高质量发展起到重要作用。成本控制不仅仅是降低各种

材料价格，而是利用科学的方法和程序管理房地产开发的各个环节，寻求最优资本配置

方案，使用最少的资源创造最大的收益，尽可能减少资源浪费。M房地产公司在我国所

有中小型房地产企业中具有一定代表性，对于该公司的成本控制研究有利于促进我国房

地产行业可持续高质量发展。

2.研究意义

现阶段我国经济正处于高速发展期，原本不太完善的经济体系也逐步得到了一定补

充，房地产作为我国经济支柱产业，是社会民生稳定基石。近年来我国房地产野蛮生长

商品房价格已经脱离产业本身，造成了一系列经济问题。持续恶化的房地产行业氛围已

经对我们未来社会发展造成了一定威胁。在相关问题发生之初政府便开始着手应对，制

定了一系列调控政策引导房价回归理性发展，例如：限购限价、减少土地供应和提升贷

款门槛等。在相关政策调控之下企业面临严峻的发展问题，所以成本控制迫在眉睫，本

文采用全过程成本控制方法，对项目立项决策阶段、设计阶段、施工建设阶段及营销阶

段这四大过程的重要工作进行不断分析，对存在的问题进行纠偏优化，使得成本能更好

的控制，达到利润率的实现。本文选取的M房地产公司已成立多年，通过对该公司成本

1

控制问题和成因进行分析后提出了相应的策略与建议，也能够为同类型、同规模行业成

本管理提供参考与借鉴。本文研究意义如下：

（1）理论意义

本文进行了M房地产公司项目成本控制的全过程分析，包括规划设计和推广营销等

各个阶段，所揭示的问题不仅存在于该项目中甚至在全行业中也是普遍存在的，本文结

合相关研究理论，经过研究提出的优化对策，有助于丰富该研究领域的理论基础。

（2）实际意义

以M房地产公司为案例进行充分分析，总结出了该公司在项目开发成本控制方面所

存在的问题，同时发现部分问题也是该行业其他企业难以解决的共性问题。本文详细分

析了造成房地产企业成本控制问题的主要原因，提出了一系列优化方案，相关优化方案

对于企业持续高质量发展具有促进作用。

（二）国内外研究综述

1.国外研究现状

成本控制是项目管理的重要组成部分，早在上个世纪，学术界便开始了成本管理的

相关研究。其中学者泰勒指出，企业成本控制需要从多方面入手，主要是要按照工作量

合理分配工资。在此基础上，学者还延伸出了标准成本法，使成本控制的相关研究得到

了长足的发展。

Wen（2017）指出，为了能够有效降低项目开发成本实现更加科学和精细化的项目

管理，需要就此专门设立部门，美国的USHID（国际开发署）和加拿大的CDIH（国际

开发署）（2015）等在项目控制方面获得了较为丰富的研究成果，而且成功组建了评价

体系以及评价标准。Oliveira（2019）指出项目各个环节的合作以及各个供应商之间的合

作才是项目控制成本的关键。

Nikou(2014)建议在项目开发和设计阶段应注意成本管理。也就是说提前做出相应

工作安排将有助于项目整体管理水平的提高，从源头控制公司的财务成本，并获得更多

收益。Picione(2019)等人认为，采购管理在成本管理系统中发挥着重要作用，尤其是受

到不确定环境的影响时其作用更加明显。Fonseka(2020)认为，在设计阶段将管理理论

应用于整个项目开发过程，可以有效降低项目的运营和维护成本。Naeni（2014）指出，

只有合理的目标成本和设计进度才能完成目标管理任务。Babu(2015)在新商业建筑中

引入了目标成本法，且获得了丰硕的研究成果。Titarenko（2014）指出，目标成本和价

值工程（VE）可以起到互补的作用。具体而言，企业采用目标成本法实现了成本的下降，

并通过价值技术提高产品的物理性能，这对于降低总体成本具有促进意义。Kaiser（2015）

认为，只有运用全生命周期成本控制理论，才能有效控制项目成本，企业才能实现利益

最大化。

2